بعد مشروع القانون الجديد.. ما موقف إيجار الأماكن السكنية والتجارية؟

كتب – محمود سعيد:

بعد أكثر من 3 سنوات على حُكم الدستورية العليا، وافق مجلس الوزراء، الأربعاء 24 نوفمبر، على مشروع قانون بشأن إخلاء الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لغير غرض السكن.

كانت الدستورية أبطلت في مايو 2018 صدر المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 التي منعت المؤجر من طلب إخلاء المستأجر "للمكان المؤجر" حتى لو انتهت المدة المتفق عليها بالنسبة للأشخاص الاعتبارية.

فمن هم الأشخاص الاعتبارية الذي اختصهم القانون؟

يقول المحامي بالنقض ميشيل حليم، إن مشروع القانون الجديد جاء تنفيذًا لحكم الدستورية العليا بعدما ارتأت أن القانون 136 لسنة 1981 يتيح استئجار الأماكن إلى ما لا نهاية وبالتالي هو تعرُض للملكية وافتئات على حقوق الملاك عكس قانون الإيجار القديم في السكني والتجاري.

وشرحت "الدستورية العليا" أسباب حكمها بأنه إذا امتدت عقود الإيجار بعد انتهاء المدة المتفق عليها دون تقييد، يكون قد أسقط حق المؤجر –مالك العين في الأعم من الأحوال– في استرداد العين المؤجرة بعد انتهاء مدة إجارتها.

وأوضح "حليم" في تصريحات لمصراوي، أنه في حالة الإيجار "سكني وتجاري" فتؤول العلاقة الإيجارية لجيل واحد، وبالتالي فمشروع القانون الجديد لا يمسهم إطلاق.

وأشار إلى أن الأشخاص الاعتبارية هم (الشركات - الأندية - المستشفيات - البنوك - سفارات - الوحدات المحلية).

كيف نظم مشروع القانون الجديد "إخلاء الأماكن" للأشخاص الاعتبارية؟

حدد مشروع القانون أجلًا لإخلاء الأماكن المؤجرة خلال مدة لا تجاوز 5 سنوات من تاريخ العمل بالقانون، مع زيادة القيمة الإيجارية إلى 5 أمثال القيمة السارية على أن تزداد سنويًا وبصفة دورية بنسبة 15%.

ويُلزم مشروع القانون المستأجر بإخلاء المكان المؤجر ورده إلى المالك أو المؤِجر بحسب الأحوال في اليوم التالي لانتهاء المدة المبينة والمحددة بـ 5 سنوات، وإذا امتنع يكون للمالك أن يطلب من قاضي الأمور الوقتية بالمحكمة الكائن في دائرتها العقار بطرد الممتنع عن الإخلاء، دون الإخلال بالحق في التعويض إن كان له مقتضى.

فماذا يقول القانون بشأن إخلاء الأماكن السكنية والتجارية؟

1 - إخلاء الأماكن السكنية:

في حكمٍ صادر عام 2002، أكدت المحكمة الدستورية العليا أن عقد إيجار "المسكن" لا ينتهي بوفاة المستأجر الأصلي أو تركه العين إذا بقيّ فيها زوجه أو أولاده أو أي من والديه (أقارب الدرجة الأولى) الذين كانوا يقيمون معه حتى الوفاة أو الترك على أن يلتزموا بكافة أحكام العقد، وبذلك يكون العقد ممتدا إليه وليس مستأجراً أصليًا، على أن تعود العين المؤجر لمالكها الأصلي بوفاة آخرهم أو الترك وهو ما يعني أن امتداد العقد بات لمرة واحدة فقط.
ويعني الحُكم أنه في حالة وفاة المستأجر الأصلي أو تركه المكان المؤجر للسكن، يمتد عقد الإيجار لأقارب الدرجة الأولى (الأب والأم والأبناء والزوجة) وذلك لمرة واحدة فقط (أي لا تمتد لأبنائهم).

2 - إخلاء الأماكن التجارية (المحلات):

قضت المحكمة الدستورية السبت الماضي، بدستورية المادة الأولى من قانون رقم 6 لسنة 1997 بتعديل الفقرة الثانية من المادة (29) من القانون 49 لسنة 1977 بشأن إيجار الأماكن غير السكنية (المحلات).

ونصت المادة الأولى من القانون المطعون عليه على أنه "إذا كانت العين مؤجرة لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني أو حرفي، فلا ينتهي الحق بموت المستأجر الأصلي طبقا للعقد، ويستمر لصالح الأزواج والأقارب حتى الدرجة الثانية، ذكورا وإناثا من قصّر وبُلّغ، يستوي في ذلك أن يكون الاستعمال بالذات أو بوساطة نائب عنهم.

واعتبارًا من اليوم التالي لتاريخ نشر القانون المعدل لا يستمر العقد بموت أحد من أصحاب حق البقاء في العين إلا لصالح المستفيدين من ورثة المستأجر الأصلي دون غيره ولمرة واحدة".

ويترتب على الحكم عدم انتهاء العقد بوفاة المستأجر الأصلي، بل يمتد لأقارب الدرجة الأولى والثانية، وينتهي العقد بوفاة آخر المستفيدين منهم ولمرة واحدة فقط.