الرئيس التنفيذي للنصر للإسكان: أوقفنا بيع الأراضي لإقامة مشروعاتنا بالشراكة مع القطاع الخاص (حوار)

كتبت– شيماء حفظي:

تصوير- أحمد حسين

قال المهندس محمد عبدالمقصود، العضو المنتدب والرئيس التنفيذي لشركة النصر للإسكان والتعمير، إن الشركة تستهدف تغيير استراتيجيتها خلال الفترة المقبلة، لتتوقف عن بيع الأراضي المملوكة لها، وممارسة نشاط التطوير العقاري.

وتمتلك الشركة محفظة أراضي كبيرة جدًا -رغم تآكلها على مدى سنوات نتيجة بيع الأصول- لكن الشركة تركز الفترة المقبلة على استغلال هذه الأراضي بالشراكة مع مطورين عقاريين في القطاع الخاص، بما يساهم في تعظيم إيراداتها، وفقا للعضو المنتدب.

وأكد عبدالمقصود، في حوار لمصراوي، أن الشركة وقعت خلال العام المالي الماضي 3 اتفاقيات شراكة مع القطاع الخاص، فيما تقترب من توقيع 3 اتفاقيات أخرى خلال الشهر الجاري، بعائدات تتجاوز 2 مليار جنيه.

وأوضح العضو المنتدب للشركة، أن خطة استغلال الأصول تتضمن أيضًا المنافسة في مناطق جديدة خارج القاهرة، مثل العاصمة الإدارية والساحل الشمالي، إضافة إلى مشروعات ضخمة في منطقة المقطم.

وشركة النصر للإسكان والتعمير، هي شركة حكومية تابعة للشركة القابضة للتشييد والتعمير، تأسست في 1962، وتعمل الشركة في مجال تعمير الأراضي وجميع العمليات العقارية.

وإلى نص الحوار...

قبل رئاسة الشركة كنت تعمل في القطاع الخاص.. كيف وجدت إدارة شركة بالقطاع العام؟

تسلمت عملي في مارس 2020، تزامن ذلك مع بدء موجة فيروس كورونا في مصر، وما تبعها من تداعيات اقتصادية وقرارات العمل من المنزل والإجراءات الاحترازية، لكن تمكنا من استغلال هذه الفترة الاستغلال الأمثل، في محاولة لفهم طبيعة العمل في الشركة وإمكانية التوافق على إدارتها بفكر القطاع الخاص الذي عملت فيه طوال حياتي كمطور عقاري محترف منذ تخرجت في عام 1990، وهذه أول مرة أعمل في القطاع العام.

وجدت فرقا شاسعا بين القطاعين، في القطاع الخاص لا يوجد فرصة لعدم تنفيذ التعليمات أو القرارات المتعلقة بالعمل، وكذلك هناك مبدأ بأن الوقت له ثمن والتزام كامل بالمدى الزمني للمشروعات وتنفيذها، إضافة إلى إحساس الموظف بالمسؤولية والمستهدفات "التارجت" ومخاطر التقصير في هذه المسؤولية، لكن كل هذا غير موجود في القطاع العام.

ما هي أبرز التحديات التي تواجه تحسين أعمال الشركة؟

تكلفة العمالة تمثل 21% من إجمالي المصروفات، الموظفين لا يتقاضون مجرد أجر، لكن الشركة تتحمل مرتبات وتأمينات وحوافز وعلاج، وغير ذلك، هذه النسبة مقارنة بنحو 6% في القطاع الخاص، وهذا يعني ضرورة تقليص هذه المصروفات، ولتقليص هذه النسبة علينا التخلص من 75% من العمالة الموجودة بالشركة وهو أمر مستحيل، ولهذا نحن بحاجة لزيادة إيرادات الشركة 4 مرات لتغطية هذه المصروفات، وهو تحد صعب.

الشركة لديها وحدات سكنية وإدارية ومنتجات عقارية متنوعة، جاهزة للبيع لكنها تعد مخزون راكد، قيمتها تتجاوز 2.3 مليار جنيه، في مناطق أكتوبر والتجمع والمقطم وهي مناطق فيها طلب على العقارات، وهي نتيجة لتوجه الشركة للبناء أولا ثم البيع وهو أمر انتهى من سوق العقار.

ما موقف الهيكل التنطيمي في الشركة.. وهل يخضع العمال لتقييم؟

لدينا 715 موظفًا، وهو رقم كبير مقارنة بأعمال الشركة ولا نحتاج إلا 40% من هذا العدد، إضافة إلى ذلك لدينا مشكلة أيضًا تتعلق بالهيكل التنظيمي، بدراسة الهيكل وجدنا 80% من الموظفين عمالة إدارية، مقابل 20% فقط عمالة فنية متخصصة في تصميمات المشروعات والتسويق والمهندسين، إضافة إلى تراجع الكفاءة في العمالة الفنية هذه مقارنة بالقطاع الخاص، وارتفاع متوسط الأعمار، وصعوبة الاستثمار فيهم.

حاليًا نستعين بخبرات من القطاع الخاص، لكنها عمالة مكلفة، ولدينا خطة لاستقدام خبرات تساعد في تنفيذ استراتيجية الشركة خلال 3 سنوات.

كيف تخططون لبيع الوحدات الراكدة.. وهل تغيرت ثقافة الشركة نحو "البيع على الماكيت"؟

هذه الوحدات بنيت ولم تباع بقيمة ضخمة، وخلال الفترة المقبلة لا بد من إيجاد طريقة لبيع هذه الوحدات بما يدعم إيرادات الشركة لأنه يعد إيراد سهل، ونعمل حاليا على دراسة المشكلات التي تعيق بيعها، سواء التسويق أو إعادة النظر في التسعير أو تعديل التصميم الهندسي للوحدات خاصة التي تتمتع بمساحات كبيرة لكنها تنقسم لغرفتين وصالة فقط، وهو لا يتماشى مع طلبات العملاء، نحاول حل هذه المشكلات وإعادة طرح الوحدات مرة أخرى، وطبعًا أوقفنا البناء قبل البيع، سوق العقارات كله يبيع الوحدات بعد التصميم ثم يبدأ البناء ونحن سنسير على هذا النهج.

هل لديكم خطط للتعاون مجددا مع شركات قطاع خاص أو طرح أراضي للبيع؟

واحد من الأهداف الاستراتيجية لتطوير الشركة هو الشراكة مع القطاع الخاص، لكن ليس من خلال بيع الأراضي، بيع الأراضي أمر في منتهى الصعوبة، شركة التطوير العقاري لا يجب أن تفرط في أصولها، لذلك قررنا وقف بيع الأراضي، على أن تكون الشراكات لتطوير الأراضي التي تمتلكها الشركة، سواء الحالية أو التي يمكننا الحصول عليها مستقبلا.

كم تبلغ محفظة الأراضي الحالية للشركة.. وأين تتجهون مستقبلا؟

الشركة لديها ميزة كبيرة في محفظة الأراضي رغم بيع مساحات كبيرة على مدى السنوات الماضية، وعند تأسيس الشركة كانت تمتلك 36 مليون متر مربع، وتآكلت نتيجة البيع، لكن ما زالنا نمتلك مساحات كبيرة تقدر بنحو 3.7 مليون متر، تتوزع في مناطق المقطم، وحدود الامتياز في الثلاث هضاب، وحلوان ومصر الجديدة، وبلبيس ودمياط.

نستهدف الفترة المقبلة الاتجاه لمناطق المنافسة في التطوير العقاري، مثل العاصمة الإدارية والساحل الشمالي، لأننا تأخرنا جدًا في الاستثمار في العاصمة الإدارية والخروج خارج المقطم، لابد أن نتفاعل ونتزاحم مع باقي الشركات لنصبح ضمن أقوى 20 مطور عقاري في مصر لأننا مؤهلين لذلك.

خاصة أننا لدينا شيكات مستحقة عند العملاء بقيمة تصل إلى مليار جنيه، إضافة إلى قاعدة عملاء تتجاوز 15 ألف عميلا، بما يمكنني من طرح مشروعات قابلة للبيع، لكن لا بد أن نفكر كما يفكر العملاء والقطاع الخاص لم يعد ممكن التفكير بفكر "الثلاجة الإيديال والسيارة الـ 128"، المنتج الجيد سينافس وهذا هدفنا.

هل هناك مشروعات جديدة بالشراكة مع القطاع الخاص الفترة المقبلة؟

تعاقدنا بالفعل على 3 مشروعات بالمقطم بالشراكة مع 3 شركات من القطاع الخاص هي الحجاز وفيوتشر هوم وجوهرة المستقبل، نصيب عائدات شركة النصر منها تتخطى 800 مليون جنيه، وهو عائد أكبر من سعر الأرض نفسها والتي تقدر بنحو 300 مليون جنيه.

وندرس حاليًا العروض المقدمة على 3 مشروعات أخرى طرحناها للشراكة، بينها مشروع كومباوند بشارع 9 في المقطم، ومتوقع أن ننتهي منها ويوقع عقود الشراكة بداية الشهر المقبل، بإجمالي إيرادات متوقعة للشركة بنحو 1.2 مليار جنيه، وبالتوقيع على هذه الشراكات، نكون حققنا إيرادات للشركة تصل إلى 2 مليار جنيه خلال السنوات الخمس المقبلة.

هل لديكم خطط للتوسع في العقارات السياحية أو الترفيهية؟

لدينا مشروع ضخم أيضًا لتطوير المصاطب والكورنيش بمنطقة المقطم، وهو مشروع ترفيهي، وهي منطقة الكورنيش التي يمكن منها رؤية القاهرة من أعلى نقطة، وهي أرض تمتلكها شركة النصر، ونستهدف تحويل هذه المنطقة لمنطقة جذب ترفيهي وهو نموذج معمول به جميع الدول ومعروف أن أعلى نقطة في المدينة هي "الكريمة" وتتحول لمزار سياحي.

الدولة أهملت المقطم رغم ما يتمتع به من مزايا بسبب جغرافيته، فكرنا في هذا المشروع، وحصلنا على موافقة الشركة القابضة والوزارة، وعرضنا المشروع للشراكة مع مطورين عقاريين خارجيين، وتلقينا عروضا، وتوصلنا لاتفاق مبدئي بالفعل مع شركة سعودية، ونحن الآن في مرحلة الحصول على الموافقات بشأن نسب الشراكة، ونتوقع التوصل للاتفاق النهائي والتوقيع خلال شهر.

ويمتد كورنيش المقطم على طول 5 كيلومترات، بما يوفر مساحة ممتدة للمشروع تصل إلى 1.3 مليون متر، وتتجاوز عائدات المشروع 60 مليار جنيه، ويستحق أن يصبح مشروع دولة، ووضعنا التصور ولدينا أفكار من خارج الصندوق.

هل تأثرت الشركة بقرارات وقف البناء وزيادة أسعار الخامات؟

تأثرنا طبعًا، لدينا مشروع عملاق على محور جوزيف تيتو بالمقطم سكني تجاري إداري، تتجاوز عائداته 8 مليارات جنيه، وكان مخطط أن ينفذ بارتفاعات عالية على مساحة فعلية 70 ألف متر ومساحة بيعية تصل إلى 300 ألف متر، لكن قيود ارتفاعات المباني الجديدة سيقلص من هذه العائدات نتيجة تخفيض المساحات البيعية للنصف تقريبا، ونحن حاليا في مرحلة إعادة دراسة المشروع، أنهينا التصميمات ونحصل على التراخيص، لكننا سنستكمل المشروع.

كما أن قرار وقف البناء حرمنا من إيرادات تتجاوز 200 مليون جنيه، لأن كان هناك مشروعات اقتربت من التسليم وتوقف العمل فيها، إضافة لارتفاع تكلفة الإنشاءات نتيجة ارتفاع أسعار الخامات.

وقعت النصر اتفاق تسوية مع شركة إعمار مصر.. هل انتهت علاقتكم بمشروع أب تاون كايرو؟

لم أكن موجودًا في الشركة وقت التسوية ولم أطلع على تفاصيلها، لكن حاليًا ليس لشركة النصر أي علاقة بمشروع آب تاون كايرو، النصر باعت لإعمار مساحة أرض للمشروع، ومع التسوية النهائية التي تمت بين الشركتين، فهو مشروع إعمار فقط.

لديكم فروع للشركة في المحافظات .. ما موقف هذه الفروع؟

قررنا إغلاق فروع الشركة وهي 6 مقرات إدارية بينها في أسيوط والإسكندرية، وكانت تسبب فقدا في البيانات والمعلومات إضافة إلى زيادة المصروفات، اكتفينا بمقر إداري واحد في المقطم، وهو مبنى مملوك للشركة تم تجهيز ثلث مساحته ليكون مقر الشركة، بتكلفة تصل لـ 70 مليون جنيه، أقل من تكلفة إدارة المقرات المتفرعة والتي كانت تبلغ 100 مليون جنيه، نحن حاليا في المراحل الأخيرة للمقر الجديد ومقرر الانتقال إليه مطلع العام المقبل.

ما موقف نتائج أعمال الشركة ومستهدفات العام المالي الجاري؟

حققت الشركة في العام المالي 2019-2020 إيرادات تتجاوز 800 مليون جنيه وصافي ربح نحو 212 مليون جنيه، وخلال العام المالي الماضي 2020-2021 حققنا أرقاما أفضل وحجم الإيرادات يتخطى مليار جنيه وصافي ربح نحو 280 مليون جنيه، وفقا لمؤشرات القوائم المالية.

نستهدف في العام المالي الجديد 2021-2022 أن تتخطى الإيرادات 1.5 مليار جنيه مع دخول إيرادات شراكات المشروعات التي تعاقدنا عليها، وهذا يؤدي لزيادة صافي الربح.