بعد إقرار "حماية المستهلك ".. ترحيب بين العقاريين بـ"التراخيص" وانقسام حول"التنازل"

كتب- محمد عبد الناصر:

أثار إقرار قانون حماية المستهلك، الذي وافق عليه الرئيس عبد الفتاح السيسي، بعد إقراره من مجلس النواب، ارتياح في أوساط المطورين العقاريين المسوقين، فيما يخص إلزام الشركات بالحصول على الترخيص قبل الإعلان عن الوحدات السكنية، مؤكدين أن هذا القانون في صالح العملاء.

ونصت المادة الـ15 من قانون حماية المستهلك الجديد، بأنه لا يجوز الإعلان عن حجز وحدات عقارية، أو التعاقد على بيعها أو بيع الأراضي المعدة للبناء أو تقسيمها إلا بعد الحصول على ترخيص بالبناء، وفقا لأحكام قانون البناء الصادر بالقانون رقم 119 لسنة 2008.

وقال المهندس حسين صبور، الملقب بشيخ العقاريين، ورئيس شركة الأهلى للتنمية، إن إقرار الرئيس السيسي على قانون حماية المستهلك يقضي على عشوائية السوق العقاري، فلا يمكن أن تبيع شركة محترمة وحدات سكنية وهي لا تمتلك الأرض، أو لا يوجد لديها تراخيص بالبناء، لافتًا إلى أنه لا يعمل في ذلك سوي الشركات غير الأمينة أو غير الجادة.

وأكد صبور لـ"مصراوي" أن الشركات الجادة تعمل على إصدار التراخيص بشكل مباشر قبل تسويق وحداتها السكنية، لافتًا إلى أن هذا القانون صدر في ظل وجود مخالفين بالسوق العقاري، وأن الشركات الجادة لن تتأثر بهذا القرار لأنها تعودت على ذلك منذ نشأتها، لكن الشركات الحديثة أو غير الجادة يمكن أن تتاثر كثيرًا بذلك، خاصة وأنها لن تقدر على مخالفة القانون.

وفي اتجاه ثاني انقسم عدد من الخبراء حول نص القانون الذي منع تضمن التعاقد لشروط تسمح بتقاضي البائع أو خلفة نسبة أو رسوما أو عمولة من ثمن تصرف المشتري في الوحدة العقارية، أو مقابل هذا التصرف ويقع باطلا كل شرط يخالف ذلك، فمنهم من يرى أنه سيضر بالشركات العقارية، ومنهم من أكد أنه في مصلحة العميل.

وكانت بعض الشركات تفرض رسومًا على التنازل عن الوحدة أو بيعها مرة أخرى بنسب مختلفة تتراوح من 5% وحتى 20% من ثمن الوحدة.

ويرى المهندس طارق شكري، رئيس مجموعة عربية للاستثمار العقاري، وغرفة التطوير العقاري، أن عدم فرض رسوم على العميل عند التنازل أو التصرف في الوحدة، يحتاج إلى دراسة، لافتًا إلى أن هذا البند وضع في غيبة من المطورين العقاريين.

وأكد شكري لـ"مصراوي" أن نتيجة إلغاء الرسوم سوف يفقد الدولة مصادر كثيرة من الأموال نتيجة عمليات البيع والتنازل، لافتًا إلى أن هذه الرسوم هي عرف دولي موجود في أمريكا وإنجلترا والإمارات، وكل دول العالم، فهناك رسوم مقابل نقل الملكية، فالشركات لديها أعباء مالية وإدارية نتيجة التعاقد ولا يمكن أن يتم ذلك بالمجان.

وأوضح رئيس غرفة التطوير العقاري، أن هناك مشكلة أكبر تتعارض مع قانون الضريبة العقارية وضريبة التصرفات، فالقانون يلزم بعدم نقل الملكية إلا في حين سداد ضريبة التصرفات العقارية والتي تصل إلى 3.5%، لكن الآن بات هناك تضارب.

وأضاف شكري، أن هذه المادة لا تتفق مع النسق العام الموجود في كل مكان في العالم، كما أنه يستحق المراجعة والتصحيح، فبعد وضعه سيكون هناك عمليات شراء غير جادة أو واقعية.

واختلف معه معتز محمود، رئيس لجنة الإسكان بمجلس النواب، حول إلغاء رسوم البيع والتصرف في الوحدة العقارية، قائلا: إلغاء رسوم التنازل والبيع في مصلحة العميل، فكيف نفرض رسوم على العميل حال البيع أو التنازل، ولا يتم فرض أي رسوم على المطور أو المستثمر حال التأخير، وعدم تسليم الوحدات في مواعيدها.

وأكد محمود أن السوق العقاري عانى كثيرًا من المطورين غير الجادين، ونتيجة للقوانين الموجودة التي كانت في مصلحة المطور ضد العميل، ظهر عدد من الشركات المستغلة للعملاء، وتتربح من ورائهم.

وأضاف رئيس لجنة الإسكان، أنه تجرى الآن مناقشة قانون المطور العقاري، والذي سيحدد مواصات من يعمل في السوق العقاري، وسيتم عمل عقد موحد لبيع الوحدات السكنية ينظم العلاقة بين المطورين والعملاء، بحيث يفرض غرامات على المطور حال التأخر في التسليم أو عدم بناء الوحدة مطابقة للمواصفات المطابقة للتعاقد.

وأكد محمد حماد، مدير شركة بروبرتي فيندرز، أن قرار إلغاء أي رسوم نتيجة التصرف في بيع الوحدات السكنية في مصلحة العملاء، بالرغم من أنه يضر بالشركات، لافتًا إلى أن أي شركة تعتمد على الدخل بطريقتين، الأولى البيع المباشر للعملاء، والثانية النسب التي يتم فرضها على العملاء نتيجة إعادة البيع أو إرجاع الوحدة لعدم القدرة على سداد باقي الأقساط، حيث وصلت في بعض العقود إلى 20%، أي أن الوحدة التي ثمنها مليون جنيه، لو أراد العميل الانسحاب سيفقد 200 ألف جنيه.

وأضاف حماد، أن القانون في مصلحة العملاء بكل تأكيد، خاصة في ظل انتشار بعض الشركات التي تستغل المواطنين، وتبيع لهم وحدات سكنية ليس لها وجود من الأساس، وأكد أن في مدينة الشروق فقط يوجد ما يقرب من 10 شركات نصابين، ويثق بهم العملاء نتيجة إعلاناتهم.

وأوضح أن هذا القانون سيكون محفزًا للعملاء والمستثمرين معًا، فبمجرد تطبيقه سيختفي المطورين والمستثمرين قليلي الخبرة وغير الأمنين، وبالتالي سيتيح فرصة أكبر أمام الشركات الجادة.

وأكد أحمد سليم رئيس شركة بريكزي لإدارة المشروعات، أن السوق العقاري كان في أمس الحاجة لقانون ينظم عمل الشركات ويضمن حقوق العملاء والمطورين معًا، فهو يحمي السوق المستهلك.

وأضاف سليم، أنه في ظل وجود مستثمرين غير مؤهلين وغير آمنين في التزاماتهم تجاه العملاء، أثر بالسلب على كل الشركات والمطورين خاصة الصغيرة والمتوسطة.

ومن الناحية القانونية يرى إيهاب الطماوي، أمين سر لجنة الشئون الدستورية والتشريعية، بمجلس النواب، أن قانون حماية المستهلك لم يتغافل حق المشتري، لكن النصوص الواردة به تهدف إلى تقييد النصوص القانونية العامة.

وقال في تصريحات لـ"مصرواي" إن القانون نص على إلغاء رسوم البيع والتنازل، وهذه في مصلحة العملاء، لكنه لم يفرض عقوبات أورسوم في حالة عدم التزام المستثمرين.

وأكد الطماوي أن القانون المدني يضمن حق المستهلكي، ويفرض عقوبات على المطورين حال عدم اللتزام بتسليم الوحدات، أو وجودها على المواصفات المطلوبة، والتي يجب أن يكون منصوص عليها في العقد، فالقانون المدني ينظم فسخ التعاقد، أو إخلال أحد الطرفين بالالتزامات المالية، وضمن حق البائع والمشتري.