رئيس غرفة التطوير العقاري: الأسعار ارتفعت 50%.. وتعديلات مرتقبة بالتمويل العقاري (حوار)

كتب- محمد عمارة ومحمد عبدالناصر

تصوير- إسلام فاروق

قال المهندس طارق شكري، رئيس مجلس إدارة غرفة التطوير العقاري باتحاد الصناعات المصرية، وكيل أول لجنة الإسكان بمجلس النواب، إن المطورين العقاريين تعرضوا لأزمة كبيرة وضخمة جدا واستثنائية، قائلا أعمل في السوق العقاري منذ 35 عاما والأزمة الحالية هي الأكبر والأصعب ولم أرها من قبل.

وأضاف شكري خلال حواره مع مصراوي، أن التكلفة الحقيقية للإنشاء والتنفيذ ارتفعت بقيم تراوحت بين 100% إلى 140%، وهذا رقم كبير جدا كتكلفة على أثر البيع.

وتابع مبيعات الأعوام الأخيرة أصبح معرضة لخسائر ضخمة جدا، لن يقدر أي مطور على مواجهتها.

وإلى نص الحوار

- ما هي مخرجات الاجتماعات الأخيرة مع رئيس الوزراء ثم وزير الإسكان؟

رسالتي للدكتور مصطفى مدبولي رئيس الوزراء والدكتور عاصم الجزار وزير الإسكان كانت قائمة على عدة محاور، أهمها أن مصر أرض الفرص، وأقول إن مصر أرض الفرص، لأن هناك مستثمرين ومطورين يتعاقدون على مشروعات جديدة خلال شهر مايو ويونيو الجاري بمليارات الجنيهات، وهؤلاء المستثمرين هم التعبير الحقيقي والرد الحقيقي أن هناك استثمارات ذات عائد كبير خلال الفترة المقبلة.

المستثمر مش هيجامل الحكومة الذي يتعاقد معها، فهو يبحث عن الربحية والمكسب، ووجود توقيعات وعقود جديدة يدل على أن السوق المصري حقيقي وواعد جدا.

- لماذا تقول أن مصر أرض الفرص؟

مصر كانت وما زالت أرض الفرص، وهذا ليس كلامي فقط، لكن دعنا ننظر إلى رأي محمد العبار مالك شركة إعمار وهو مستثمر إماراتي في أكثر من 13 دولة، والذي أقر أن مصر أكثر الدول التي حدث بها أعلى عائد استثماري من الدولة التي تتواجد بها الشركة، كما أن مصر من أعلى الدول التي يضخ بها استثمارات ودولة لم يرى منها إلا كل خير فهي شهادة لا تقبل الجرح، لذلك أقول أن مصر أرض الفرص والاستثمار في العقارات ناجح ومستمر.

- كيف أثرت أزمات السنوات الأخيرة على المطورين العقاريين؟

المطورين العقاريين تعرضوا لأزمة كبيرة وضخمة جدا واستثنائية، أعمل في السوق العقاري منذ 35 عامًا والأزمة الحالية هي الأكبر والأصعب ولم أراها من قبل.

المطور الشاطر والناجح والجاد، أي دراسة قام بإعدادها لا يمكن أن تتلاقى مع تكلفة التنفيذ الآن، والتي ارتفعت بقيم تراوحت بين 100% إلى 140%، وهذا رقم كبير جدا كتكلفة على أثر البيع، حيث أصبحت مبيعات الأعوام الأخيرة معرضة لخسائر ضخمة جدا، لن يقدر أي مطور على مواجهتها.

- كيف تحركتم لإيجاد حلول لمساعدة شركات التطوير العقاري؟

في الحقيقة لم أرى إلا كل التعاون من جانب الحكومة ممثلة في رئيس مجلس الوزراء ووزير الإسكان، وخلال الاجتماعات الأخيرة تم الخروج بنتائج كبيرة جدا، حيث تتلخص المميزات التي حصلنا عليها في مد مدد المشروعات بنسبة 20% عن المدة الأصلية بما لا يقل عن عام وهو أمر هام جداً حالياً.

بجانب السماح للأجانب بشراء أكثر من عقار، وإلغاء شرط وحدتين في مدينتين مختلفتين، الآن يمكن أن يشتري أي عدد وحدات، وزيادة النسبة البنائية BUA بواقع 10% دون رسوم دعماً للمطورين لتحقيق توازن فرق تكلفة التنفيذ.

- ماذا عن فوائد الأقساط الخاصة بالأراضي؟

فائدة الأقساط على الأراضي كانت من عوامل الضغط على المطور والتي وصلت لـ20، ونجحنا في تغيير هذه النسبة لتصبح الفائدة 10% لمدة عامين أي بتخفيض 50% على فائدة جميع الأقساط لكل المطورين.

- هل تم تخفيض نسبة إتمام المشروعات؟

من ضمن القرارات المهمة هو حصولنا على تخفيض نسبة الإتمام للمشروعات حتى تكون 80% بدلاً من 85% السابق اعتمادها وبدلاً من 95% المعمول بها في كافة القرارات السابقة حتى مارس 2023، وهو ما يتيح للمطور مساحة من الأرض لتعويض ما تعرض له من تغيير في فرق التكلفة

- ماذا عن باقي التيسيرات والمحفزات للمطورين العقاريين؟

تم إنشاء وحدة تابعة لرئاسة مجلس الوزراء لإنهاء إجراءات التملك والحصول على الإقامة والجنسية خلال مدة أقصاها ثلاثون يوما، بجانب رفع نسب الخدمات الإدارية والتجارية مما يجعل كافة المشروعات أكثر مرونة وقدرة أكبر على تحقيق النفع لتصبح من 5% إلى 15% بدلاً من 8% إلى 12%

كما تم السماح بزيادات أفقية ورأسية من الخارج في ظل موافقات القوات المسلحة والقواعد المسموح بها بتحسين كفاءة الأراضي وتطبيق نظرية الحجوم، بجانب الموافقة على إلغاء رسوم التخديم على النشاط الفندقي – الجامعي، ودراسة تخفيض رسوم التخديم من الخارج على النشاط التجاري والإداري.

- من الشركات أو المشروعات المستفيدة من هذه القرارات؟

كل المشروعات الجارية خلال الفترة التي تعرضت لأزمات والتي تكون من 2019 حتى 2023، لكن لابد أن يكون موقف المشروع سليم، وأن لا يكون تم سحب الأرض.

- ماذا عن رسوم إغراق الحديد.. وهل نتوقع انفراجة قريبا؟

قريبا جدا نشهد تغيرات في هذا الملف، حيث تقدمت بطلب إلى رئيس مجلس الوزراء الدكتور مصطفى مدبولي لرفع رسوم الإغراق على الحديد، فهو سلعة هامة واستراتيجية والانتاج المحلي طبقا للشركات واحتياج الشركات إلى الدولار، أصبح 70% منه للتصدير و30% للسوق المحلي، فنتج عن ذلك وجود عجز في العرض والطلب.

الشركات محقة في إيجاد عملة صعبة للاقتصاد المصري، لكن السوق المحلي يحتاج درجة من درجات الاتزان، لكننا رأينا أن يتم رفع رسوم الإغراق على الحديد لفتح باب الاستيراد حتى لا يكون هناك فجوة بين السعر الرسمي والسعر السوقي، فالسعر الرسمي 32 ألف جنيه والسعر السوقي تجاوز الـ 40 ألف جنيه.

وهذا الموضوع تحت الدراسة وفي تقديرنا خلال أسبوعين سيكون هناك رد في هذا الإطار.

- ماذا عن ملف التمويل العقاري وإلى أى مدى وصلتم لحلول لإنعاش هذا القطاع؟

من المتوقع أن يشهد قطاع التمويل العقاري انفراجة قريبا جدا، حيث سيكون هناك اجتماع استراتيجي مع محافظ البنك المركزي، وتناقشت في ذلك مع رئيس مجلس الوزراء الدكتور مصطفى مدبولي وأبدى تفهما كبيرا في موضوع التمويل العقاري.

وأرى أن حل أزمة التمويل العقاري يتمثل في أمرين الأول سهولة الإجراءات ووضوحها والثاني تغيير فلسفة التمويل العقاري لتكون الوحدة هي الضامن وليس قدرة العميل الائتمانية، فهذا الأمر يدخل المصريين في معاملات ثبت أنها غير مجدية وغير ناجحة.

المصريون لديهم القدرة على سداد قسط 2000 أو 3000 جنيه مثلا لكنه غير قادر على إثباتهم، ومع صعوبة الإجراءات يكون الأمر صعب على المواطن الاستمرار فيه.

- لماذا ترفض البنوك أن تكون الوحدة هي الضامن؟

سبب رفض البنوك الاعتماد على أن تكون الوحدة هي الضامن بدلا من قدرة العميل الأئتمانية، عدم تحولهم إلى محفظة عقارية، لكن حل هذه المشكلة أن يكون المطور هو الضامن في هذا الشأن، بحيث إذا تعثر العميل تسدد الشركة المبلغ المالي المتبقى من ثمن الوحدة وتكون في حوزة الشركة.

- ما هو المستهدف من الاجتماع المرتقب؟

الحل في الوقت الحالي والنقاش سيكون على تغيير فلسفة التمويل العقاري وسهولة الإجراءات وليس الفائدة، فهذه ستكون في مرحلة ثانية ووقت لاحق.

- هل هناك فرصة لانضمام القطاع العقاري لمبادرة الـ11% التي تم إطلاقها للقطاع الصناعي؟

القطاع العقاري لن ينضم إلى هذه المبادرة فقد يكون هناك ضغط مالي على هذه المبادرة، وأنا من المؤيدين أن تكون الفائدة والدعم للصناعة أولا.

- ما هو الكيان المسؤول عن السوق العقاري الآن؟

غرفة التطوير العقاري هي الكيان الرسمي الوحيد للسوق العقاري في مصر، والتي تضم 8500 شركة حتى الآن، ومن المتوقع قبل نهاية 2023 سنتجاوز 10 آلاف شركة.

- ما حجم الاستثمارات في السوق العقاري؟

في آخر 3 سنوات السوق العقاري المصري تجاوز التريليون جنيه (1000 مليار)، والأرقام مرشحة للزيادة خلال العام الجاري، فالعقار ما بين راغب في السكن ومستثمر يريد أن يحافظ على قيمة أمواله.

- هل في شركات عقارية تخارجت من السوق؟

حتى الآن لا.. وأنا حريص خلال الفترة الحالية من خلال الاجتماعات والمقابلات مع المطورين والمسؤولين وكل المتعاملين في هذا القطاع، الحفاظ على سلامة السوق العقاري واستمرارية تسليم الوحدات للعملاء حتى لا تحدث أي أزمة في السوق.

الناس كلها شافت وعرفت أن القطاع العقاري هو مخزن القيمة الحقيقية والائمن بتجارب تاريخية.

هل الاستثمار في العقار مازال الاستثمار الأكثر أمانا؟

من المؤكد أن الاستثمار العقاري أئمن استثمار، وهذا ليس لأنى من المتعاملين في هذا القطاع، لكن كل المعطيات تؤكد ذلك، ففي آخر 10 سنوات ارتفعت

الأسعار بشكل كبير جدا، بالوحدة التي كانت تباع بمليون جنيه منذ 10 سنوات وصل سعرها الآن لأكثر من 6 ملايين جنيه، بزيادة تقارب الـ50% سنويا.. العقار سيظل مخزن للقيمة والأفضل للاستثمار.

- كيف ترى رغبة بعض المطورين في وجود بند يسمح بزيادة الأسعار في عقد البيع؟

لا يمانع إطلاقا أن يتم ربط أسعار البيع للعقارات في العقود بمتغيرات الصناعة من حديد وأسمنت والمنيوم ونحاس، أي عقود جديدة في الفترة الحالية يحق للمطور كتابة بند بزيادة الأسعار وفقا لمتغيرات حقيقية في السوق، فهذه حرية شخصية وقانونية.

- هل وجود فترات سداد كبيرة أضر السوق العقاري؟

شركات التطوير العقاري كانت مجبرة على وجود فترات سداد كبيرة وصلت لأكثر من 10 سنوات، شركات التطوير العقاري كانت دائما تبحث عن حلول لإيجاد طريقة سداد تتناسب مع قدرة العميل الشرائية، العميل يريد وحدة، وهذه الوحدة متوفرة عن الشركات لكن نقطة التلاقي بين العميل والشركة تراجعت نتيجة عدم وجود نقطة تلاق، ولو حدث انفراج في ملف التمويل العقاري ستعود الشركات إلى دورها الأول وهو تنفيذ المشروعات وبالتالي سيكون هناك توازن كبير في السوق.

- ماذا عن ربط زيادة السعر في العقد بالدولار كما فعلت شركة إعمار في أحد مشروعاتها؟

في الحقيقة شركة إعمار فعلت ذلك في عدد قليل جدا من الوحدات التي كانت مباعة لأجانب في الخارج، لكن أرفض بشدة ربط سعر أي سلعة في مصر بأي عملة أجنبية.

وجود بند في أي عقد بربط السعر بتحرك الدولار أو الريال أو أي عملة مرفوض ولا يمكن أن يحدث أبد، قائلا أنا عندى عملة وطنية ومن المقبول أن يتم ربط السعر بمتغيرات أسعار مواد البناء فهذه المتغيرات يمكن قياسها عن طريق الجهاز المركزي للتعبئة والإحصاء.

- هل الطلب على العقار مازال مرتفعا؟

مبيعات العقارات ارتفعت مرة واثنين، وهذا واضح من خلال مبيعات الشركات المدرجة في البورصة، وهنا عدد الشقق المباعة ليس مؤشر، ولكن القيمة والفلوس هو المعيار، والحساب بقيمة المبيعات.