العضو المنتدب لشركة الأولى يوضح طرق الحصول على شقة بالتمويل العقاري وهذه شروط التعامل على شقق التصالح (حوار)

كتب- محمد عبدالناصر:

تصوير- محمد معروف:

قال أيمن عبد الحميد، العضو المنتدب ونائب رئيس مجلس إدارة شركة التعمير للتمويل العقاري "الأولى"، إن الشركة يمكنها التعامل على أي عقار طالما لا توجد عليه أي مخالفات، وتكون الوحدة مسجلة في الشهر العقاري.

وأضاف العضو المنتدب في حوار خاص لمصراوي، أن الشركة لديها نوعان من الفائدة الأولى التي تتبع مبادرة البنك المركزي وهي حاليا 3% و8% لمدة تمويل تصل لـ30 سنة، والثانية تتراوح بين 18% و19%، ونلتزم حاليا بـ10 سنوات سداد.

وإلى نص الحوار:

ما الفارق بين التمويل العقاري من الشركات والبنوك؟

لا يوجد أي اختلاف بين التمويل العقاري من شركات التمويل العقاري والبنوك، حيث يتبع الطرفان نفس القانون كما تكون نماذج العقود واحدة محددة من قبل هيئة الرقابة المالية. لكن يوجد ميزة تنافسية لصالح البنوك، بسبب انتشار فروع البنوك في كل أنحاء الجمهورية، لكن الشركات أكثر تخصصا من البنوك في مجال التمويل العقاري، حيث لدينا منتج واحد ونعمل بحرفية عليه فقط بخلاف البنوك التى تعمل فى مئات المنتجات المختلفة.

كم يصل عدد فروع الشركة الآن؟

شركة "التعمير للتمويل العقاري"- الأولى" تمتلك 4 فروع للتحصيل وخدمة العملاء في 6 أكتوبر والمهندسين والعاشر من رمضان ومدينة نصر، وسيتم إضافة خدمة البيع لتصبح النشاط الرئيسي للفرع بجانب الخدمات الأخرى،بالاضافة إلى 3 فروع إدارية

وفتح فروع جديدة يعتمد على حجم الطلب فى الأماكن المستهدفة.. و"على سبيل المثال لو فى مطور بينفذ مشروع فى الإسكندرية يمكن إرسال موظفين لتقديم الخدمات للعملاء لمدة زمنية معينة خلال فترة البيع بدلا من تحمل تكلفة إنشاء فرع كامل".

ما هي المشاكل التي تواجه قطاع التمويل العقاري في الوقت الحالي؟

أول مشكلة تواجه سوق التمويل العقاري في الوقت الحالي، هو ارتفاع أسعار العائد، خاصة أن تمويلاتنا طويلة الأجل، وكل 1% زيادة في سعر الفائدة يتبعه 8% إلى 10% زيادة في قيمة القرض في مدة 10 سنوات.

وكيف يؤثر سعر الفائدة في قيمة القسط؟

ارتفاع قيمة الفائدة 1% يؤثر بزيادة 8% إلى 10% من قيمة القرض، فعلى سبيل المثال لو قيمة القرض 100 ألف، وسيتم سدادها على 10 سنوات بقيمة 160 ألف، ومع زيادة الفائدة 1% سيتم سداد 170 ألف، وحاليا ارتفعت الفائدة 5% خلال 2022 فقط وهذا يعنى زيادة التكلفة بقيمة 50% من قيمة القرض وبالتبعية ارتفاع قيمة القسط بحوالي الثلث .

كيف تؤثر مشكلة التسجيل على التمويل العقاري؟

من أهم مشكلات التمويل العقاري هو عدم القدرة على تسجيل أغلب الوحدات في المجتمعات العمرانية ، نتيجة لأسباب كثيرة أهمها شروط نقل الملكية، لأنه تسليم الأرض يكون بقرار تخصيص وليس عقد بيع، وأغلب المطورين العقاريين يبيعون دون تسجيل عقاري للوحدات، وبالتالي يوجد مخاطر كثيرة في ضمانة الوحدة والحصول على قرض التمويل العقاري.

ما هو نوع التمويل الأكثر طلبا في الوقت الحالي؟

الأكثر انتشارا وطلبا حاليا هو منتج الإجارة حيث تكون فيه الضمانة أعلى لجهة التمويل، حيث تشتري الشركة الوحدة محل التمويل، ثم يسدد صاحب القرض قسط شهري طوال مدة التمويل، هذا القسط ينقسم إلى جزئين الأول هو الإيجار الشهري والثاني قسط من ثمن الوحدة حتى نهاية التمويل يتم نقل ملكية الوحدة بالكامل وهذا النوع الأكثر أمانا في الوقت الحالي.

هل الدعوة لوجود وثيقة تأمين ضد مخاطر التسجيل العقاري حلا مناسب؟

لدينا في الشركة وثيقة ضد مخاطر عدم سداد الاقساط، لكن وثيقة مخاطر عدم التسجيل فكرة رائعة لكن من صعب تنفيذها لأن شركات التأمين غير محبذة لهذه الفكرة حتى الآن.

ما هي فائدة التمويل العقاري في الوقت الحالي؟

لدينا نوعان من الفائدة الأولى التي تتبع مبادرة البنك المركزي وهي حاليا 3% و8%، ويتم تمويل محدودى ومتوسطى الدخل.

ماذا عن فائدة التمويل العقاري خارج مبادرة البنك المركزي؟

حاليا تتراوح بين 18% و19%، في بداية السنة كانت 13%، وحاليا تصل لـ19%، ونلتزم بـ10 سنوات سداد، إلى أن تنخفض الفائدة مرة آخرى وتصل فترات السداد لـ15 و20 سنة، وهذه الفائدة متناقصة ومتغيرة وفقا للفائدة المعلنة من البنك المركزي.

هل تقدمون تمويل عقاري للأفراد خارج مشروعات وزارة الإسكان؟

شركة الأولى منشأة بغرض التمويل العقاري منذ 2004، نحن أكبر شركة في مصر قدمت تمويل للمواطنين، منذ 2014 مولنا أكثر من 7 آلاف عميل في شقق محدودى ومتوسطى الدخل.

وحاليا نتوسع في تمويل العملاء العاديين وليس شرط أن تكون الوحدة تابع لوزارة الإسكان، لكن يوجد بعض الشروط في الوحدة محل التمويل حيث يتطلب تقديم مستندات تفيد البائع وملكيته للوحدة وأنها ليست عليها أي مخالفات ، كما لابد من تقديم مستند دخل للعميل حيث يشترط أن يكون القسط أقل من 40% من الدخل، فإذا توافرت هذه الشروط يمكن أن يحصل على التمويل العقاري فورا

كم يستغرق العميل من الوقت للحصول على شقة بالتمويل العقاري؟

تتراوح مدة إنهاء أي ملف من 3 أيام وقد تمتد إلى 3 شهور بسبب استخراج بعض المستندات الحكومية التى تتطلب وقت طويل.

كم تصل نسبة المتعثرين في سداد الأقساط؟

نسبة المتعثرين بلغت 2.4 % وهي نسبة معقولة خاصة في ظل الأزمات الجارية والتغيرات الاقتصادية التي تشهدها جميع القطاعات.

كم حققت الشركة من مستهدف تمويلي خلال 2022؟

الشركة منحت تمويلات منذ بداية العام الجاري 2022 بقيمة 2,1 مليار جنيه، ومن المتوقع زيادة حجم التمويلات بنهاية العام بقيمة 200 مليون جنيه من خلال تمويل عملاء جدد.

كما تستهدف الشركة منح تمويلات بقيمة 2 مليار جنيه خلال العام القادم 2023، من خلال تمويل فئتي الدخل فوق المتوسط والمرتفع مع استمرار الشركة في تمويل فئتى محدودي ومتوسطي الدخل واللتين يعد الهدف الاساسى للشركة .

وتستهدف الشركة أرباحا بقيمة 148 مليون جنيه قبل الضرائب خلال 2023، كما حققت صافى أرباح بقيمة 120 مليون جنيه خلال العام الجاري 2022،

ماذا عن تمويل الوحدات التي تقدمت للتصالح في مخالفات البناء؟

الشركة يمكنها التعامل على أى عقار طالما لا توجد مخالفة، والوحدات التي سيتم التصالح عليها ضمن قانون التصالح فى مخالفات البناء ستوفر معروضا من الوحدات السكنية التى يمكن للشركات تمويلها والتعامل عليها بعد الانتهاء من إجراءات المصالحة مع الدولة والحصول على تعديل الرخصة أو ما يفيد بصلاحية المبنى الإنشائية وضمان سلامة الوحدة الممولة.

ما هي الفئة العمرية التي يستهدفها التمويل العقاري؟

الفئة العمرية لتمويل أصحاب الأعمال الحرة تتراوح بين عمر 21 و 65 عام، والموظفين تتراوح الفئة العمرية بين 20 و60 عام، و95% من العملاء متمركزين في المدن الجديدة التي بها مشروعات إسكان اجتماعى ومتوسط.

ماذا عن خطة تطوير الشركة؟

نسعى لتغيير داخلي في أداء الشركة من خلال تطوير طريقة التواصل مع شريحة العملاء المستهدفة وتوصيل مبادئ التمويل العقاري للعملاء، حيث تتضمن خطة التطوير تقديم خدمات التمويل العقاري "أون لاين" بحيث يقوم العميل بتقديم الطلب ورفع المستندات إلكترونيا وبعد دراستها يحضر إلى الشركة لتوقيع العقود فقط.

كما يتم حاليا العمل على إعداد تطبيق الكتروني يستطيع العملاء من خلاله تسجيل بيانتهم ومعرفة أنظمة التمويل المتاحة لهم.

كما تستهدف الشركة توفير خدمة التمويل الاستهلاكي للعملاء في المستقبل ليتمكن العميل الاستفادة من الخدمة في تشطيب وتجهيز وحدته السكنية، لكن الأوضاع الاقتصادية الحالية ورفع نسبة العائد أحد العوائق لعدم البدء في تفعيل الخدمة في الوقت الحالي.

كم تصل قاعدة عملاء الشركة؟

قاعدة عملاء الشركة بلغت 35,5 ألف عميل، القائم منهم حاليا 23 ألف عميل والباقى يسدد مديونياته بشكل كامل.

هل نشاط التمويل العقاري وصل إلى المستهدف منه في السوق المصري؟

لا.. شركات التمويل العقاري منحت تمويلات بقيمة 2,4 مليار جنيه خلال 2019 وفقا لتقارير الهيئة العامة للرقابة المالية، و3.6 مليار جنيه خلال 2020، وحجم التمويلات الإجمالية لشركات التمويل العقارى بلغ السنة الماضية نحو ٨.١ مليار جنيه وهو ما يمثل 1 فى الألف من الناتج القومى، لكن الدول التي تهتم بنشاط التمويل العقارى مثل الولايات المتحدة الأمريكية يبلغ فيها حجم النشاط نحو 75% من الناتج القومى الإجمالى لها.