توحيد عقود البيع والتمويل.. كيف يتغلب القطاع العقاري على الأزمات في 2023؟

كتب- محمد عبدالناصر:

أزمات عديدة شهدها السوق العقاري خلال الفترة الماضية، أدت إلى حالة من الارتباك داخل كبرى الشركات العقارية، فالأزمة لم تعد في ارتفاع سعر الأراضي أو فارق السعر بين حجم التكلفة وقيمة الوحدات البيعية، فالأمر أكبر وأشمل من ذلك.

وأكد المطورون والمتعاملون في السوق العقاري أن الأزمات الموجودة حاليا في السوق تتمثل في ارتفاع سعر الأراضي وسداد الأقساط بخلاف الفائدة المقررة من وزارة المالية على سعر الأرض، وكذلك فائدة التمويلات البنكية التى تفوق خطط الشركات التسعيرية مما يجعل الأمر أكثر عبء على الشركات، بجانب ارتفاع مواد البناء وعدم استقرار الأسعار خلال الفترة الحالية.

وحدد المطورون عدد من الحلول للنهوض بالسوق العقاري خلال الفترة المقبل، يرصدها مصراوي على النحو التالي:

قال محمد الشامي، رئيس شركة Future assets، إن السوق العقاري يواجه عددًا من التحديات خلال الفترة الحالية، ولكن يظل العقار رغم هذه التحديات الملاذ الآمن للاستثمار، لافتًا إلى أهمية الدعم الحكومي الذي يتم تقديمه في الحفاظ على استمرار عمل هذا القطاع الضخم الذي يمثل نحو 20% من الناتج الإجمالي المحلي.

وأضاف أن أبرز التحديات التي تواجه القطاع وجود فجوة بين سعر بيع الوحدات العقارية وتكلفة تنفيذها نتيجة ارتفاع أسعار المواد الخام في ضوء التطورات الاقتصادية العالمية، وهو ما أدى لوجود فجوة لدى الكثير من الشركات العقارية التي قامت ببيع وحداتها ولم تبدأ في التنفيذ.

وأشار إلى أن الحكومة قدمت بالفعل تيسيرات هامة للقطاع العقاري تمكن الشركات العقارية من مواجهة ارتفاع الدولار مقابل الجنيه وتأثيره على أسعار المواد الخام، إلا أن القطاع بحاجة لمزيد من الدعم من الحكومة والقطاع المصرفي، وذلك للحفاظ على قوته، لافتا إلى ضرورة تقديم مبادرة بفائدة مدعمة للقطاع العقاري مثلما حدث لقطاع الزراعة والصناعة، مع تمويل الشركات العقارية التي ينطبق عليها شروط التمويل مع حصول البنك على كافة الضمانات المطلوبة، وذلك لدعم عمل هذه الشركات.

وأكد أنه يجب سرعة إنهاء الإجراءات والتراخيص الخاصة بتنفيذ المشروعات، وذلك لمساعدة الشركات العقارية في سرعة تنفيذ مشروعاتها، خاصة في ضوء التغير المستمر في تكلفة التنفيذ وأسعار المواد الخام.

وتابع أن تصدير العقار يعد أحد الملفات العاجلة التي يجب أن تركز عليها الحكومة بالتعاون مع المطورين العقاريين، وذلك لتوفير عملة صعبة للدولة وفي نفس الوقت إنعاش مبيعات الشركات العقارية، وهو ما يتطلب التوسع في تسويق مصر باعتبارها وجهة للعملاء الأجانب، بالإضافة إلى وجود عقد بصيغة موحدة لدى كافة الشركات العقارية يضمن الحفاظ على حقوق العميل الأجنبي.

ونوه إلى أن العميل الأجنبي يريد الاطمئنان على استثماراته خارج بلده، لذا يجب تقديم كافة الضمانات التي تحقق له هذا الاطمئنان، مع التركيز على جذب صناديق استثمار أجنبية للسوق العقاري وتقديم كافة المحفزات التي تضمن تحقيق ذلك، موضحا أن العقار في مصر الأقل سعرا مقارنة بالأسواق المنافسة، كما تتميز مصر باستقرار اقتصادي وأمني يجعلها وجهة للعملاء من كافة الدول التي تواجه مشكلات سياسية.

وقال المهندس أحمد العدوي، المطور العقاري، إن القطاع العقاري واجه على مدار السنوات الثلاث الماضية تحديات كبيرة بداية من أزمة كورونا وتعقيدات سلاسل الإمداد العالمية وأخيرًا الحرب الروسية ـ الأوكرانية، والتي فرضت جميعها أعباء على صناعة العقارات تتطلب تقديم كامل الدعم للمطورين، ليتمكنوا من مواجهتها واستمرارهم في العمل.

أضاف العدوي، أن القطاع العقاري يواجه ارتفاعًا كبيرًا بعناصر التكلفة للمشروعات العقارية، فمثلًا عنصر الأرض شهد ارتفاعًا كبيرًا في الأسعار خلال عام واحد ليشكل 45% من إجمالي التكلفة الإجمالية للمشروع، وهو ما ينعكس على أسعار بيع الوحدات.

طالب العدوي بتقليل قيمة أقساط الأراضي وتثبيت سعر الفائدة عليها، لافتًا إلى أن الشركات العقارية تقوم ببيع منتجاتها بسعر ثابت ومحدد مع العميل، وتقوم بالتنفيذ والتسليم خلال فترة تصل إلى 3 و4 سنوات، وخلال الفترة بين البيع والتنفيذ تواجه الشركات العقارية ارتفاعًا في التكلفة تتحمله بمفردها.

وأوضح أن الحل الأساسي للتعامل مع هذه الفجوة هو تغيير فلسفة تمويل المشروعات العقارية بحيث يبدأ التمويل مع أول يوم لتنفيذ المشروع وقبل البدء في بيع الوحدات، ويكون البنك شريكًا للمطور في تمويل المشروع وفق ضوابط محددة تحقق مصالح كافة الأطراف.

وشدد على أن مبيعات السوق العقاري خلال الـ3 سنوات الماضية تحتاج من الدولة منظومة تتيح للمطور تعويض الفجوة بين سعر البيع وتكلفة التنفيذ، بجانب الوصول لمعادلة واضحة وصريحة تخضع لقواعد وضوابط محددة تحافظ على حقوق الأطراف كافة، وتضمن عدم وجود خسائر لأي طرف.

وأكد على أهمية ظهور اتحاد المطورين خلال الفترة الراهنة كجهة مسئولة عن تنظيم السوق العقاري وتحافظ على علاقة متوازنة بين كافة أطراف صناعة العقار.

وقال المهندس فتح الله فوزي نائب رئيس جمعية رجال الأعمال ورئيس لجنة التشييد، إنه من المتوقع أن تتخارج بعض الشركات بداية من 2024 وليس في 2023، وذلك مع بداية التسليمات وعدم تنفيذ المشروعات نظرًا لعدم توافر السيولة المالية الكافية وتقدم نسب المبيعات بالمشروع.

وأكد فوزي أنه يوجد زيادة في حجم نمو الشركات العام الجاري عن بداية العام الماضي، نتيجة لحجم الطلب على الوحدات والمشروعات، مطالبا بطرح الوحدات بأنظمة سداد مختلفة، مع مطالبة المطورين بتفعيل منظومة التمويل العقاري.

اقرأ أيضًا:

من أهم المواقع التراثية.. مصر الجديدة للإسكان تطرح مدينة غرناطة على المستثمرين

ارتفاع الحديد 76%.. ننشر أسعار مواد البناء خلال 2023

السداد بالدولار.. المجتمعات العمرانية تطرح أراضي للاستثمار في القاهرة الجديدة​